Je huis voelt te klein, de indeling is niet praktisch, de keuken is gedateerd en de badkamer aan vervanging toe. De logische stap lijkt verhuizen, maar is dat wel de slimste keuze? Steeds meer Nederlanders kiezen ervoor om hun huis te verbouwen in plaats van te verhuizen. En dat is niet voor niets.
De woningmarkt is krap, verhuizen kost een fortuin, en een nieuwe woning vinden die aan al je wensen voldoet is bijna onmogelijk. Ondertussen zit je in een huis met een betaalbare hypotheek, een fijne buurt en misschien wel een tuin waar je jaren aan hebt gewerkt. Waarom zou je dat opgeven als je ook kunt verbouwen?
Maar verbouwen is ook geen sinecure. Het kost geld, tijd en energie. De vraag verbouwen of verhuizen is daarom geen makkelijke. In dit artikel helpen we je om deze afweging te maken. We vergelijken de kosten, bekijken de voor- en nadelen van beide opties, en geven concrete tips voor wie besluit om te verbouwen. Zo kun jij een weloverwogen keuze maken die past bij jouw situatie en budget.
Waarom kiezen steeds meer mensen voor verbouwen?
De trend is duidelijk: waar tien jaar geleden de meeste mensen bij ruimtegebrek automatisch gingen verhuizen, blijven steeds meer huiseigenaren nu zitten en kiezen ze voor een verbouwing. Daar zijn goede redenen voor.
De woningmarkt is moeilijk
Een nieuwe woning vinden is geen sinecure. In populaire regio’s staan huizen vaak binnen een week verkocht, soms na één bezichtigingsdag met meerdere biedingen boven de vraagprijs. Voor een huis dat voor €400.000 te koop staat, betaal je uiteindelijk vaak €425.000 of meer. Deze overbiedingen maken het lastig om binnen budget te blijven.
Bovendien is het aanbod beperkt. Misschien wil je graag in dezelfde buurt blijven vanwege school, werk of sociale contacten, maar zijn er simpelweg geen geschikte woningen beschikbaar. Dan is verhuizen geen realistische optie.
Verhuizen kost een fortuin
We komen hier later nog uitgebreid op terug, maar de verhuizen kosten zijn enorm. Denk aan makelaarskosten (gemiddeld 1-2% van de verkoopprijs), overdrachtsbelasting (2% voor kopers), notariskosten, taxatiekosten en eventueel een restschuld als je huis minder waard is dan je huidige hypotheek. Tel daarbij de kosten van een verhuisbedrijf, eventuele tussentijdse opslag, en verbouwingen of aanpassingen aan je nieuwe huis, en je bent al snel €15.000 tot €30.000 kwijt.
Voor dat geld kun je ook een flinke verbouwing realiseren die je huidige huis precies maakt zoals je het wil hebben.
Emotionele waarde en bekendheid
Je huis is meer dan stenen en cement. Het is de plek waar je herinneringen hebt opgebouwd, waar je kinderen zijn opgegroeid, waar je je thuis voelt. De buurt kent je, je hebt je sociale netwerk in de omgeving, je weet waar de beste bakker zit en welke speeltuin het leukst is. Deze emotionele en sociale waarde is niet in geld uit te drukken.
Door te verbouwen behoud je al deze aspecten, terwijl je toch de ruimte en functionaliteit krijgt die je nodig hebt.
Hypotheekvoorwaarden behouden
Veel huiseigenaren hebben nog een hypotheek met een lage rente uit de periode 2015-2021, toen rentes tussen de 1% en 2,5% lagen. Verhuis je nu, dan moet je een nieuwe hypotheek afsluiten tegen huidige rentes van 4% tot 5%. Dat betekent honderden euro’s per maand extra aan hypotheeklasten.
Door te blijven zitten en je huis te verbouwen, behoud je je gunstige hypotheekvoorwaarden en bespaar je op de lange termijn tienduizenden euro’s aan rentekosten.
De grote vraag: verbouwen of verhuizen?
De beslissing hangt af van meerdere factoren. Laten we de belangrijkste overwegingen op een rijtje zetten.
Wanneer is verhuizen de betere keuze?
Soms is verhuizen gewoon de logische optie. Als je een totaal ander type woning zoekt (bijvoorbeeld van appartement naar vrijstaande woning), als je naar een andere regio wilt verhuizen voor werk of persoonlijke redenen, of als je huis fundamentele gebreken heeft die te duur zijn om te verhelpen, dan is verhuizen waarschijnlijk slimmer.
Ook als je woning werkelijk te klein is en niet uitgebreid kan worden door bouwregels, monumentenstatus of fysieke beperkingen, zit je vast. Een rijtjeshuis met beperkte mogelijkheden voor uitbouw omdat je buren niet meewerken, of een appartement waar je geen structurele aanpassingen mag doen, lenen zich niet voor grote verbouwingen.
Wanneer is verbouwen de slimste optie?
Als je in principe tevreden bent met je locatie, buurt en type woning, maar meer ruimte of een betere indeling wilt, is verbouwen vaak de beste keuze. Vooral als je een tuin hebt waar je kunt uitbouwen, of een zolder die je kunt verbouwen tot extra woonruimte, zijn de mogelijkheden groot.
Ook voor mensen die net onder de gewenste woonoppervlakte zitten (je hebt 90m² maar wilt eigenlijk 110m²) is een aanbouw of dakopbouw vaak voordeliger en sneller dan verhuizen naar een grotere woning.
Financieel gezien is verbouwen meestal voordeliger als je verbouwing onder de €75.000 blijft. Daarboven begint verhuizen soms aantrekkelijker te worden, afhankelijk van de woningmarkt en je specifieke situatie.
De praktische overwegingen
Heb je de tijd en energie voor een verbouwing? Een grote verbouwing duurt drie tot zes maanden en vereist veel beslissingen, planning en aanwezigheid. Als je daar nu geen ruimte voor hebt in je leven, is verhuizen misschien makkelijker.
Ook de vraag of je tijdens de verbouwing kunt blijven wonen speelt mee. Een badkamer- of keukenverbouwing kun je vaak doorstaan terwijl je er woont (met enig ongemak), maar een volledige renovatie of dakopbouw vereist soms tijdelijk elders wonen.
De werkelijke kosten: verbouwen vs. verhuizen
Laten we de financiën eens naast elkaar leggen met concrete voorbeelden. Zo kun je zelf uitrekenen wat voor jouw situatie het meest voordeligt is.
Voorbeeld 1: Gezin in rijtjeshuis van €350.000
Situatie: Je woont in een rijtjeshuis van 85m² dat €350.000 waard is. Je wilt graag een ruimere woonkamer en een extra slaapkamer. Je zoekt naar een huis van minimaal 110m² in dezelfde buurt, dat ongeveer €475.000 kost.
Verhuizen kosten:
- Makelaarskosten verkoop (1,5%): €5.250
- Overdrachtsbelasting aankoop (2%): €9.500
- Notariskosten aankoop en verkoop: €3.500
- Taxatiekosten: €500
- Verhuisbedrijf: €1.500
- Kleine aanpassingen nieuwe huis: €5.000
- Totaal: €25.250
Plus: hogere maandlasten door grotere hypotheek en waarschijnlijk hogere rente.
Huis verbouwen:
- Aanbouw 25m² (woonkamer uitbreiding): €45.000
- Dakopbouw extra slaapkamer: €35.000
- Architect en vergunningen: €5.000
- Onvoorziene kosten: €5.000
- Totaal: €90.000
In dit voorbeeld lijkt verhuizen goedkoper, maar dat is schijn. De verbouwing vergroot je huis met 25m², verhoogt de waarde met circa €60.000 tot €80.000, en je behoudt je lage hypotheekrente. De investering verdient zich deels terug in waardestijging.
Voorbeeld 2: Stel in tussenwoning van €425.000
Situatie: Je woont in een tussenwoning van 95m² ter waarde van €425.000. Je wilt meer ruimte en een modernere indeling. Een vergelijkbaar huis in betere staat kost €525.000.
Verhuizen kosten:
- Makelaarskosten verkoop (1,5%): €6.375
- Overdrachtsbelasting (2%): €10.500
- Notaris en overige kosten: €4.000
- Verhuizing: €2.000
- Totaal: €22.875
Plus: €100.000 hogere hypotheek betekent bij 4% rente ongeveer €330 extra per maand aan hypotheeklasten, oftewel €3.960 per jaar.
Huis verbouwen:
- Complete keukenrenovatie: €18.000
- Badkamerrenovatie: €12.000
- Nieuwe vloeren en schilderwerk: €8.000
- Zolder verbouwen tot extra kamer: €25.000
- Totaal: €63.000
Hier is verbouwen duidelijk voordeliger. Voor veel minder geld heb je een volledig gemoderniseerd huis met extra woonruimte, zonder hogere maandlasten.
Voorbeeld 3: Energetische renovatie
Situatie: Je huis is slecht geïsoleerd (energielabel D) en je overweegt te verhuizen naar een energiezuinig huis of je huidige woning te verduurzamen.
Verhuizen naar energiezuinig huis:
- Alle verhuiskosten: €20.000 tot €30.000
- Hogere aankoopprijs voor energiezuinig huis: €30.000 tot €50.000 extra
Huis verduurzamen:
- Spouwmuurisolatie: €2.500
- Vloerisolatie: €3.000
- Dakisolatie: €4.500
- HR++ beglazing: €8.000
- Hybride warmtepomp: €6.000
- Zonnepanelen: €8.000
- Totaal: €32.000
Met subsidies (ISDE) kun je hier €2.000 tot €4.000 van terugkrijgen. Je energierekening daalt met €150 tot €250 per maand, waardoor de investering zich in 10-15 jaar terugverdient. Bovendien stijgt je woningwaarde met €15.000 tot €25.000.
Wat kun je allemaal verbouwen?
De mogelijkheden om je huis aan te passen zijn eindeloos. Hier zijn de populairste verbouwingen en wat ze kosten.
Aanbouw en uitbouw
Een aanbouw is een uitbreiding van je huis aan de achterzijde of zijkant. Perfect om je woonkamer te vergroten, een royale keuken te creëren of een extra kamer toe te voegen. Een simpele aanbouw van 15-20m² kost tussen €30.000 en €50.000, afhankelijk van afwerking en materialen. Voor luxere uitvoeringen met grote ramen, vloerverwarming en hoogwaardige afwerking betaal je €50.000 tot €80.000.
De grote voordelen: direct meer woonoppervlak, hogere woningwaarde, en vaak betere lichtinval door grote ramen richting de tuin.
Dakopbouw en dakkapel
Heb je een schuin dak met onbenutte zolderruimte? Dan is een dakopbouw of grote dakkapel ideaal. Hiermee creëer je extra slaapkamers, een kantoorruimte of zelfs een extra badkamer. Een dakopbouw kost tussen €30.000 en €60.000, afhankelijk van de omvang en complexiteit.
Het voordeel van dakopbouwen is dat je geen grond verliest in je tuin en de footprint van je huis hetzelfde blijft. Nadeel is dat je tijdens de bouw vaak niet thuis kunt wonen vanwege overlast.
Kelder uitgraven of verdiepen
In sommige oude huizen kun je onder de bestaande woning een kelder uitgraven. Dit is een complexe en dure klus (€40.000 tot €100.000+) maar levert wel flink wat extra ruimte op. Ideaal voor een thuisbioscoop, fitnessruimte of extra slaapkamers.
Let op: dit kan alleen als de fundering sterk genoeg is en de bodem geschikt. Een goede adviseur of constructeur is essentieel.
Keuken- en badkamerrenovatie
Wil je geen extra meters maar vooral modernisering? Een nieuwe keuken kost tussen €10.000 (IKEA) en €35.000 (maatwerk), een nieuwe badkamer tussen €8.000 en €20.000. Dit zijn relatief kleinere projecten die in enkele weken gerealiseerd kunnen worden.
Het mooie is dat een moderne keuken en badkamer enorm veel bijdragen aan het woongenot en de waarde van je huis. Bij verkoop kunnen deze investeringen zich volledig terugverdienen.
Zolder of garage verbouwen
Een ongebruikte zolder of garage ombouwen tot woonruimte is vaak relatief goedkoop en snel. Voor €15.000 tot €30.000 creëer je een extra slaapkamer, thuiskantoor of hobbyruimte. Je hebt wel een goede trap nodig en voldoende stahoogte (minimaal 2,1 meter in het midden).
Verduurzamen en isoleren
Niet per se uitbreiden, maar wel je huis comfortabeler en energiezuiniger maken. Isolatie, dubbel glas, zonnepanelen en een warmtepomp kosten samen €20.000 tot €40.000 maar leveren veel op: lagere energierekening, hoger wooncomfort, en waardestijging van je huis.
Bovendien zijn er diverse subsidies beschikbaar (ISDE, lokale regelingen) die je kunnen helpen bij de financiering.
Het proces: hoe pak je een verbouwing aan?
Een verbouwing succesvol maken vraagt goede voorbereiding. Volg deze stappen voor het beste resultaat.
Stap 1: Bepaal wat je wilt
Begin met een duidelijk beeld van wat je nodig hebt. Hoeveel extra ruimte? Welke functie moet die ruimte hebben? Wat zijn je eisen qua materiaal en afwerking? Maak een wensenlijst en verdeel die in “must-haves” en “nice-to-haves”.
Zoek inspiratie op Pinterest, Houzz of Instagram. Bewaar foto’s van interieurs en uitbouwen die je mooi vindt. Dit helpt later bij communicatie met architect en aannemer.
Stap 2: Stel een realistisch budget op
Reken ruim: verbouwingen lopen vrijwel altijd duurder uit dan gedacht. Tel 10-20% meerkosten in voor onvoorziene zaken. Heb je €50.000 beschikbaar? Reken dan dat de verbouwing zelf €40.000 tot €45.000 mag kosten.
Check of je budget aanpassen kan door minder dure materialen te kiezen, bepaalde werkzaamheden zelf te doen, of de verbouwing in fasen uit te voeren.
Stap 3: Schakel een architect of ontwerper in
Voor grotere verbouwingen is een architect of ontwerper essentieel. Zij helpen met het optimale ontwerp, zorgen voor bouwvergunningen en begeleiden het proces. Kosten: €3.000 tot €10.000 afhankelijk van de omvang. Het klinkt als veel, maar het scheelt uiteindelijk tijd, geld en vooral ergernis.
Voor kleinere projecten zoals een keuken of badkamer kun je soms volstaan met een keukenleverancier of badkamerspecialist die ook ontwerp verzorgt.
Stap 4: Vraag offertes bij meerdere aannemers
Vraag minimaal drie offertes bij verschillende aannemers. Let niet alleen op de prijs, maar ook op referenties, eerdere projecten en je gevoel bij de persoon. Een goede aannemer is goud waard en voorkomt veel stress.
Check altijd referenties: bel eerdere klanten en vraag naar hun ervaring. Ging het project op tijd en binnen budget? Hoe was de communicatie? Zijn ze tevreden met het resultaat?
Stap 5: Regel financiering
Voor verbouwingen kun je je hypotheek verhogen of een verbouwlening afsluiten. Bij hypotheekverhoging betaal je de lage hypotheekrente (vaak voordeliger), maar dit vereist goedkeuring van de bank en een nieuwe taxatie. Een verbouwlening is sneller te regelen maar heeft vaak een hogere rente.
Bij grote energiebesparende verbouwingen kun je een Nationale Hypotheek Garantie (NHG) verbouwingshypotheek krijgen met gunstige voorwaarden.
Stap 6: Aanvragen vergunningen
Voor veel verbouwingen heb je een omgevingsvergunning nodig. Je architect of aannemer kan dit regelen, of je doet het zelf via het Omgevingsloket. De behandeling duurt vaak 6-8 weken, dus doe dit ruim op tijd.
Niet alle verbouwingen zijn vergunningsplichtig. Kleine aanpassingen aan de binnenkant, dakkapellen aan de achterkant (binnen bepaalde maten), en sommige aanbouwen vallen onder vergunningsvrij bouwen.
Stap 7: Start de verbouwing
Zodra alles rond is, kan de aannemer starten. Maak duidelijke afspraken over planning, communicatie en oplevering. Plan wekelijkse overleggen om de voortgang te bespreken en direct bij te sturen waar nodig.
Bereid je voor op overlast: stof, lawaai en beperkte toegang tot delen van je huis. Bij grote verbouwingen kan tijdelijk verhuizen naar familie of een tijdelijke huurwoning nodig zijn.
Stap 8: Oplevering en nazorg
Bij oplevering loop je met de aannemer door het werk heen en noteer je puntjes die nog afgemaakt moeten worden. Pas na volledige oplevering betaal je het laatste deel van de factuur.
De meeste aannemers bieden garantie (vaak 6 maanden tot 2 jaar) op hun werk. Mocht er iets misgaan, dan kunnen zij dit herstellen.
Valkuilen en hoe je ze vermijdt
Veel verbouwingen lopen uit in tijd en budget. Deze valkuilen zijn het meest voorkomend.
Te laag budget inschatten
De grootste fout is te optimistisch zijn over kosten. Reken altijd 15-20% meerwerk in. Oude huizen hebben vaak verborgen gebreken die tijdens de verbouwing aan het licht komen: rot in balken, slechte leidingen, of constructieve problemen die eerst opgelost moeten worden.
Goedkope aannemer kiezen
De goedkoopste offerte is zelden de beste. Vaak betekent een extreem lage prijs dat er wordt bespaard op materiaal of dat de aannemer haast heeft en slordig werk aflevert. Kies voor kwaliteit en betrouwbaarheid, niet voor de laagste prijs.
Geen duidelijke afspraken
Alles moet op papier. Wat wordt gedaan, welke materialen, welke planning, wat zijn de betalingsmomenten. Een duidelijk contract voorkomt later gedoe en discussies.
Tijdens de verbouwing steeds veranderen
“Nu we toch bezig zijn, kunnen we dit ook meteen doen.” Dit meerwerk loopt snel op en ontregelt de planning. Blijf bij het oorspronkelijke plan tenzij echt noodzakelijk.
Vergeten om subsidies aan te vragen
Voor verduurzaming zijn subsidies beschikbaar, maar die moet je vaak vooraf aanvragen. Doe je dit achteraf, dan mis je geld. Check dus voordat je begint welke regelingen van toepassing zijn.
Is verbouwen ook iets voor jou?
De beslissing om te verbouwen of verhuizen is persoonlijk en hangt af van je situatie. Maar als je in grote lijnen tevreden bent met je locatie, buurt en type woning, en je hebt fysieke mogelijkheden om uit te breiden, dan is huis verbouwen vaak de slimste en meest lonende keuze.
Je bespaart de enorme verhuizen kosten, behoudt je sociale netwerk en emotionele binding met je huis, en creëert precies de woonruimte die je nodig hebt. Bovendien kun je je favoriete hypotheekvoorwaarden behouden en investeer je in waardestijging van je eigen bezit.
Natuurlijk vraagt een verbouwing tijd, energie en een flinke investering. Maar met goede voorbereiding, realistische budgettering en de juiste professionals aan je zijde is het een proces dat uiteindelijk zeer bevredigend kan zijn. Je creëert je droomhuis zonder dat je hoeft te verhuizen.
Dus voordat je die verhuisdozen pakt, vraag jezelf af: kan ik met een verbouwing ook bereiken wat ik wil? De kans is groot dat het antwoord ja is, en dat je veel geld en moeite bespaart door te blijven waar je bent en je huis aan te passen aan jouw leven.
